賃貸借契約に関する基礎知識

償却金とは

償却（敷引き）特約とは、賃貸借契約に伴う賃借人の建物使用に伴う汚損・破損の修繕費用負担金だと通常考えられます。

敷金償却

敷金の償却は「損害賠償の予定」という意味では有効だといわれております。
この場合には実際にかかった原状回復費用が償却額以上でも、以下でも「償却額」をもって精算は完了し、増額も減額も請求できません。

入居時、仲介不動産業者から、出る時には、「原状回復してから退去して下さい」と言われることがありませんか？

それでは、原状回復とは一体どういう意味なんでしょうか？

民法では、原状回復義務とは、賃借人の収去義務のことを言い、入居した当時のように新品の状態に戻すことではありません。

つまり、持ち込んだ冷蔵庫とかテレビとかを、退去のときに持ち出すことを言います。

【参考】
国土交通省が発行している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復とは賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することと、定義しています。

普通に生活するうえで使った結果、壁のクロスが日焼けして色が変わったり、畳が擦り減ったりした場合には借りているあなたに回復義務はなく、故意（わざと）過失（うっかり）にて破ったりした場合には回復義務があるという事です。

クロスの張替え費用を例にあげれば、経過年数の（前張り替えてから）考慮といった事もガイドラインではキチンと盛り込まれています。

あなたが不動産屋から「経過年数によって負担割合が下がる」という様な説明は聞かれた事がありますか？

敷金・保証金とは

敷金・保証金は預けているお金であって、本来全額戻ってきます。

例外的に差し引かれる場合というのは、大体下記の場合です。

• 家賃を滞納した場合
• 通常使用の範囲を超えて破損や汚損させた場合

年数経過による傷み（通常の使用により生じる損耗）に関しては、本来家賃に含まれているのものであり、貸主が負担しなければなりません。

敷金は本来全額返金されるべきお金であることを認識し、安易に不動産屋に言われるがままに納得してしまわないようにしましょう。

参考判例　

• 保証金の性質は、これを限時解約金（借主が賃貸期間の定めに違背して早期に明け渡すような場合において貸主に支払われるべき制裁金）とするなどの別段の特約がない限り、いわゆる敷金と同一の性質を有するものと解するのが相当であって、貸主は、賃貸借契約が終了して目的物の返還を受けたときは、これを借主に返還する義務を負うものというべきである。東京地裁平成４年７月２３日（抜粋）
• 敷金とは・・借り主が通常の使用をこえるような使用をした事による部屋の損傷（故意・過失により）等を復旧する場合に使われる。最判昭４８年２月２日（抜粋）
• 敷金とは・・借り主が家賃を滞納した場合の担保金に使われる。（最判昭４９年２月２日）

賃貸借契約の中に小修理の範囲として

1. 畳表の取替え、裏返し
2. 襖、障子の張替え
3. 電球、蛍光灯の取替え
4. ヒューズの取替え
5. 給水、排水栓の取替え
6. その他費用が軽微な修繕

は借主の負担で行うと契約書内にありましたが、この費用を大家さんに請求できますか？

解決策

原則として、この特約は賃貸人の修理義務を免除したにとどまり、積極的に借主に修繕義務を負わせる趣旨でないとするのが、判例・通説です。

修繕義務は大家である賃貸人が負いますから、修繕特約が無い場合は建物の毀損・汚損等について借主に故意・過失が無い限り、借主が修繕費用を負担した場合は、大家に対してその費用を請求することができます。

これらに対して、事例のように修繕特約がある場合は、小修理の為の費用については大家の修繕義務が免除されていますから、借主はこれらの修繕費用を大家に請求することはできません。

しかし、小修理の範囲を超える修繕（大修理）に要した費用は、修繕特約があっても大家が負担すべきとされていますから借主は、大家に対し大修繕にかかった費用を請求することができます。

前述の内容は、賃貸借が継続して必要となった修繕の費用を、賃貸人（大家）・賃借人（借主）のいずれかが負担すべきがに関するものです。

いずれも修繕しないまま、賃貸借契約が終了したとき、大家が修繕特約を理由として敷金から修繕費用を控除できるかという問題がありますが、原則として借主が修繕義務を負うことはありませんので、敷金からこの修繕にかかった費用を差引くことはできません。

＜参考：大修理とは、壁・クロス、床・カーペット、電気温水器の交換等のこと＞

民法400条に「債権の目的が特定物の引渡しになるときは、債務者は、その引渡しをなすまでに、善良なる管理者の注意をもって、その物を保存することを要す」とあります。

これは、例えば、賃借人が不注意で火事を起こした場合、賃借人はこの義務に違反したことになり、債務不履行による損害賠償責任を負うことになりますが、「通常使用」をしていて、当然に「損害賠償責任」を問われることは、常識的にもおかしいと言わざるをえませんし、 (続きを読む…)

アパートなどを借りるとき、誰しも通常の使用方法によって生活することを前提に契約を行います。そして、賃料を払います。

他方、大家は通常の使用（生活）をしていても必然的に発生する汚れや傷は予想でき、それを見越したうえで賃借人にそのアパート等を貸していると言えます。

通常の使用によって必然的に発生した汚れ、傷（汚損・毀損）の原状回復費用は、減価償却費として、一般的には賃料に含まれています。

ここで「通常の使用」とは、判例からみると、 (続きを読む…)

当サイトでこれまでも何度も申上げている通り、敷金は返ってくるお金です。

しかし、主に西日本では「敷引き」・「解約引き」と呼ばれる特約が結ばれていることが多く、故意・過失がないにもかかわらず、敷金の一部が返還されないこともあります。

敷引きされる金銭の性質は？

借主であるあなたと、大家さんの間で「敷引き」をされる金銭（敷引金）の性質については、明確な意思がない場合、以下の様々な要素等が一体となったものとして捉えられていることが多いようです。

1. 賃貸借契約が成立したときの謝礼金として
2. 賃貸目的物の自然損耗の修繕に必要な費用として
3. 賃貸借契約更新時の更新料の免除の対価として
4. 賃貸借契約終了時の空室賃料として
5. 賃料を低額にすることの代償として

そもそも敷引き特約は有効なのでしょうか？

主に西日本で多く見受けられる「敷引き」ですが、その有効性について裁判所はどう考えているのでしょうか。

実は、敷引き自体は過去の裁判においてもある程度の有効性が認められています。それは、契約時に敷引きに関して承諾をしたことに起因するのですが、その一方で、最近では裁判所はこの敷引特約は、賃借人の義務を加重するものとしても捉えています。

その理由として、

「賃借人が負担する金銭的な義務は、賃料以外のものを予定していないと解されること」
「敷引特約は確立されたものとして一般的に承認されているということはできないこと」

上記2点を挙げています。

さらに敷引金を構成する上記5つの要素を、「賃借人の義務を加重し、一方的な負担を負わせるもの」として、「正当な理由を見出すことができない」としています。

また、敷引特約はあらかじめ付されているため、賃貸人が賃貸業者等と交渉して、敷引特約を排除することは困難であるとしています。

このような理由から、敷引特約は賃貸人の利益を一方的に害するものとして無効であるとしています。（神戸地裁H17.7.14、大阪地裁H.17.4）

この判断の移り変わりは、平成13年に施行された消費者契約法が大きく影響しています。

これまで一定の範囲内の敷引特約は有効とされていたのですが、同法の施行により、限度を越えた高額な敷引特約は、消費者契約法第10条（消費者の利益を一方的に害する条項は無効であるという定め）に該当するため、無効と判断されるようになってきたのです。

実際に私共が受任した案件でもバッチリ敷引き特約がありましたが、内容証明を出しただけで敷金の全額返金を受ける事が出来ました。

敷引き特約を盾に、高額の敷引き要求をされている方は、是非あきらめずに上記の点を主張されてはいかがでしょうか。

家賃とは、部屋を使用させてもらうことに対して、大家さんにお支払いするお金です。

しかし、この家賃の中は、「部屋のレント代」以外にも、自然損耗（日常生活をしていく上で、自然に生じる傷み等）の修繕費が含まれていることをご存知でしょうか？

不動産屋さんからもらう契約書の中には、畳の表替えや襖の張り替え、ハウスクリーニング費用を負担するよう強いる特約が書いてあったりしますが、それらの費用は既に支払っている家賃の中に含まれているということです。

つまり、家賃として既に支払ったそれら費用を、更に敷金から差し引くことは、「二重請求」であり、「借主に著しく不利な特約」となり、無効になるのですね。

家賃滞納がある場合はダメですが、きちんと家賃を支払ってきた方は、

「自然損耗の修繕費は家賃に含まれているはずだ！」

と、声高々に不動産業者に言いつけてやりましょう。

家賃　＝　部屋のレント代　＋　自然損耗の修繕費
※物をあなたの故意・過失で壊した場合には、あなたの負担で修繕しなければなりません。家賃に含まれるのはあくまでも、、自然損耗（通常の使用と年数経過により生じた損耗）による修繕費のみです。