お客様の声

基本データ

• 居住地：熊本県
• 契約年数：2年3ヶ月
• 年代・性別：20代女性
• 敷金：84,000円（47,250円の敷金返還を既に受けており、未返還分である36,750円の返還請求）

経緯

預けていた敷金の内、既に半分以上の返金を受けていた為、多少納得がいかない部分もありつつも、お客様自身でも「もういいかな・・・・」と思っていたようです。

しかし、退去時の不動産屋の態度が悪かった点が不満爆発のトリガーとなり、やはり自己の主張をしっかりとして、全額返金を目指したいとのことで当事務所に文面作成のご依頼がありました。

我々の方で敷金返済明細書を確認したところ、清掃（ハウスクリーニング）費用及び抗菌消毒料が計上されていましたので、これらは本来貸主が負担すべき費用項目である点をまず指摘しました。（退去時の通常範囲の清掃は借主担であること理解の上、退去時にきちんと通常範囲の清掃を行っている点も言及し、別途請求される謂れはない旨を伝えました。）

また当該ケースの場合、契約書内の第8条3項にて、家賃の滞納、原状回復に要する費用の未払い、その他、借主自身の債務を除いては、当該敷金から差し引くことはできないと明記されておりましたので（笑）、その点も遠慮なく指摘しました。

国土交通省が発行している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復とは賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することと、定義しています。

借主は、自身の故意・過失による原状回復義務が発生するような修繕や汚損・毀損は一切なく通常の使用をしていたとのことでした。これまでの判例からも、通常使用によって生ずる損害は居住者に責任を押し付けるものではないと裁判所が結論づけていると考えられる点を主張。

最後に、誠意ある対応が頂けない場合には県の宅建業者指導課及び宅建協会への相談の上等を申し添え、更には、その際には今回の全ての請求を撤回し、不動産業者の仲介手数料を含めた返還請求代金額について再度検討する旨も記載しました。

結果

内容証明郵便1通で、残金36,750円全額の返金を1週間以内に受けることに成功。
不動産業者からのお客様への電話連絡等も特になく、全額返金を受けたことで決着しました。

お客様より一言

渡邉様

お世話になっております。
敷金の件ですが、本日残額が全額振り込まれていたみたいです。内容証明を出した時にはまだ熊本にいたのですが、既に県外に引っ越してしまったので、通帳の記帳を母親に頼んだのですが残金36,750円の入金があったと先程電話がありました。母も敷金は本当に返ってくるものなんだとビックリしておりました。

正直、少額だし（と言っても私には大きいのですが）別にこのままあきらめても良いかなとも思いました。しかし渡邉先生と話している内にやはり自分の権利は主張したいと思いましたし、結果はどうあれ不動産屋さんにも一言ガツンと言っておきたい気持ちがありました。きめ細かなサポート、本当にありがとうございました。

少額の事案で報酬も少ないのに親身にサポートして頂けましたこと、心より感謝しております。私の周りでも敷金で困っている友人がいましたら先生をご紹介させて頂いても宜しいでしょうか？
取り急ぎご報告させて頂きました。

基本データ

• 居住地：熊本県
• 契約年数：10年11ヶ月
• 年代・性別：30代男性
• 敷金：111,000円（全額未返還の上に、逆に不足分として約35,000円を請求されている。）

経緯

当ケースのお客様は、敷金の返還がないどころか、追加で不足分として35,000円程度を請求されており、かなりご立腹の様子でした。

しかも、退去の際に立会いもされず、修繕箇所・費用についての説明を受けることなく、更には承諾書等に署名・捺印等を一切していない状況で、突然このような精算書を送られたことも、心情的に許せなかったのだと思います。

当ケースのお客様は、ご自身でも勉強されていて、当初、ご自身で不動産業者に電話にて交渉をされていました。「国土交通省が定める原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の規定を持ち出し、返金額について納得がいかない旨を説明するも、先方からは「ガイドラインは法律じゃないから関係ない」と一蹴されてしまったとのことで、当事務所に内容証明作成のご依頼がありました。

いつも通り、当事務所で解約清算明細書と契約書を確認したところ、ツッコミどころが満載な内容でした。

まずは、解約清算明細書に記載されております各種ハウスクリーニング費用、クロス張替等美装費用及び鍵取替の費用等、本来貸主が負担すべき費用項目についてはその負担義務がない点を主張しました。（退去時の通常範囲の清掃は借主負担であることを理解していると述べた上で、退去時にきちんと通常範囲の清掃を行っており、別途請求される謂れはないと主張しました。）

国土交通省が定める原状回復をめぐるトラブルとガイドラインの規定に基づくと、当該特約のような賃借人に不利な特約は、無効になるとさされています。契約書では、正に本来貸主が負担すべき費用を借主へ負担させる内容がバッチリ書いてありましたので、同ガイドラインに鑑みて無効だと主張しました。

また、この不動産業者が「ガイドラインは法律じゃないから関係ない」と言っていた旨をお客様から聞いていましたので、この特約が「借主に不当に義務を加重する特約」であり、借地借家法に抵触している旨を指摘しました。

その上で、解約清算明細書に記載されていた各種ハウスクリーニング費用、クロス張替等美装費用及び鍵取替の費用に関してはお支払出来ないので、お預けていた敷金111,000円全額の返還を請求いたしました。

結果

内容証明郵便1通で、残金111,000円全額の返金を1週間以内に受けることに成功。
不動産業者からのお客様への電話連絡等も特になく、全額返金を受けたことで決着しました。

今回の件は、敷金返還に関する内容証明で効果を発揮する「消費者契約法」の規定が使えませんでした。

当初、居住年数が長いと聞いていたので、「まさか・・・・」と思ったのですが、見事に居住年数10年11ヶ月！契約日が1999年でした。消費者契約法は、2001年4月からが施行されたので、契約日が2001年3月以前の契約に関しては適用がありません。

今回は、ガイドラインと借地借家法による主張で先方さんがすんなり認めてくれたことで無事全額返金となりました。

不動産業者さんも、自身では請求できない金額であることは今回わかっていたと思います。

未だに「知らない人からは取ってやろう」という態度が見え隠れするのですが、今回は「知っている側」になってお客様にも喜んで頂けたので良かったです。

お客様より一言

渡邉先生

無事敷金全額返還されました！
お力添えありがとうございました。
本当に敷金は戻ってくるもんなんですねー。
自分で実際にやってみてすごく勉強になりました。

内容証明を出したかとも人生初だったので、不安もありましたが、法律の力を感じました。
また何かあった時はよろしくお願いします。この度は、本当にありがとうございました。

基本データ

• 居住地：福岡県
• 契約年数：2年10ヶ月
• 年代・性別：20代女性
• 敷金：171,000円（内、152,040円が未返還）

経緯

お客様ご自身で不動産業者に電話にて、返金額について納得がいかない旨を説明するも、担当者にはのらりくらりかわされてラチがあかなかったとのことで、当事務所に内容証明作成のご依頼がありました。

当事務所で解約清算明細書を確認したところ、各種ハウスクリーニング費用、クロス張替及び美装費用等、本来貸主が負担すべき費用項目が記載してあったので、その点を内容証明郵便にて指摘。

また、不動産業者から提示された契約書の内容が借主に一方的に負担を強いる特約内容であったため、国土交通省が定める原状回復をめぐるトラブルとガイドラインの規定に基づき、否定。（当該特約のような賃借人に不利な特約は、賃借人が契約締結時に不利な義務を負うことについて認識している必要があると解されており、当時依頼人には不利な義務を負うという認識は一切無かった点、当該特約の義務負担を負う意思も無い点を主張。）

その他、本来自然損耗にかかる経費は毎月の家賃に含まれているものであり、当該特約はその必要性と合理的な理由を欠いている点を指摘し、当該特約は借主に不当に義務を加重する特約であり、借地借家法及び消費者契約法に抵触し、無効の可能性を主張。

よって、解約清算明細書に記載されている各種ハウスクリーニング費用、クロス張替及び美装費用に関しては支払出来ない点を主張し、敷金171,000円から既に返金を受けていた18,960円を差引いた残金152,040円の返還を請求。

結果

内容証明郵便1通で、残金152,040円全額の返金を1週間以内に受けることに成功。

不動産業者は、内容証明受け取り直後に振込手続きを行ったようです。電話連絡等も特になく、全額返金を受けたことで決着しました。

お客様より一言

渡邉先生

お世話になりました。本日、記帳に行って敷金の残額152,040円の振込みを確認しました。
これまで何度電話でお願いしても駄目だったのに、文書で請求してこうもあっさり返金されるものだとは思いませんでした。

文書も、契約関係の書類のコピーと電話で少し話しただけなのに、私の伝えたいことはきちんと書いてくれていて、びっくりしました。

あきらめずに頑張って本当に良かったです。また、渡邉先生には本当にお世話になりました。次回はアドバイス頂いた通り、退去時にも十分な注意を払って、証拠を確保しておくようにしたいと思います。ありがとうございました。