業務日誌

更新料に関して

賃貸住宅の更新料支払いを義務付けた契約条項が有効かどうか争われた訴訟の控訴審判決で大阪高裁は「入居者の利益を一方的に害しており、消費者契約法に照らし無効だとする判断を示した。
更新料条項を無効とする高裁判決は初めて、家主側は最高裁に上告している。

当事務所にご相談いただく相談の中で結構な割合を占めているのが店舗（テナント）の退去時の負担に関するものです。

事業用の賃貸借においてはアパートの賃貸と考え方が異なる為、注意が必要です。
国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインは民間の賃貸住宅を想定してつくられたものです。また、消費者契約法に関しても事業者と消費者の契約を大前提としております。あなたが事業目的で店舗を賃借している場合には事業者×事業者となり「契約書に借り主に不利な事ばかり書いてあるから無効だ！」とは言えない可能性が高いわけです。（あまりに一方的な契約の場合には例外がありますが）商売人と商売人の契約なんだから相当な注意をもって契約に望む必要があるといえます。（当事務所では相談は無料です、店舗の賃貸だし、しっかり契約書を精査しなかったから仕方ない。と諦める前に一度ご相談いただければと思います）

店舗の退去に関する参考判例（抜粋）

• 原状回復条項に基づき、通常の使用による損耗・汚損をも除去し本件建物を賃借当事の状態にまで原状回復して返還する義務がある（東京高裁判決）
• 営業用物件であるからといって、通常損耗に係る投下資本の減価の回収を、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払いを受けることにより行う事が不可能であるという事はできず、また、被控訴人（貸主）が主張する本件賃貸借契約の条項を検討しても、賃借人が通常損耗について補修費用を分担する事が、明確に合意されているという事はできず～これらの汚損等は通常損耗の範囲を超えたものとは認める事はできない（大阪高裁）※この判例では国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルガイドライン」から、発生する損耗の区分を示し、通常損耗は賃貸人負担との考えを示しました
• 小規模の事務所の賃貸でガイドラインを採用した判例（東京簡裁）

これから、営業用店舗を賃借される方は是非、契約書の中身をよく吟味してから契約していただきたいと思いますし、現在契約中であったり退去を前提としている方でも、諦めるのではなく慎重に契約書を精査してみる必要があると言えます。

今のところ礼金の返還を認めた裁判例はないようです

賃貸住宅の礼金支払いを義務づけた契約条項の有効性が争われた訴訟の判決で、大阪簡裁が中途解約時の返還に 応じない契約を無効と判断し、家主側に一部返還を命じていたことが１３日、分かった。（判決は３月１８日）
原告側代理人によると、礼金の返還を認めた判決は初めて。

　原告は大阪市内の男性（２４）。平成２１年１２月、市内の賃貸物件に入居する際、１年契約で礼金１２万円を支払ったが、２カ月足らずで転居した。

　判決理由で篠田隆夫裁判官は「礼金の主な性質は賃料の前払いで、建物使用の対価に当たる」と指摘。契約満 了前に退去したケースで「未使用期間に対応する礼金の返還は当然」と述べ、中途解約でも返還しないとする契 約内容は「消費者利益を一方的に害し無効」と判断した。

　そのうえで男性の未使用期間を１０カ月と認定し、謝礼などを引いた９万円の返還を家主に命じた。礼金条項 そのものが違法とする原告側の主張については「礼金にも一定の合理性がある」として退けた。

　このような裁判例があるようです。
これは、入居したのだが事情があって早期に退去をしたというケースなので、一般的に礼金が返してもらえるとまでは言えないと考えられます。

豆知識として礼金の性質をご説明します。

1. アパートを借りる事へのお礼だという説
2. 借り主は都会に親類や知り合いもいないから、借主の親に代わって家主が面倒を見てあげますよ。という事の対価だという説

他にも複数説あるようですが、どれもこじつけですよね？現在全国的に見るとアパートの空室率は１５％程度もあるといわれています。こちらが借りてあげているのにお礼を払うの？という気がします。また、現在はほとんどが管理会社がいて大家さんの顔も知らないというケースが大半でしょう。
どちらにせよ今後なくなっていくでしょう。

設備協力金とは

あなたのお住まいの賃貸住宅が住宅金融公庫の融資を受けて建設されている場合には設備協力金という金銭が徴収されているかもしれません。
これは無効とする判例がありますから覚えておいて下さい。

参考判例　京都地裁（平成１１年８月５日）
住宅金融公庫の融資を受けて建設された賃貸マンションについて、自然損耗分を含めて原状回復すべきとする特約は、住宅金融公庫法第３５条、同規則第１０条にいう「賃借人の不当な負担」にあたり、その限度において公序良俗に反し無効であるとした。

公庫融資物件に関しては旧公庫法の適用がある物件とない物件がございますので、不明な点があれば無料相談を活用して下さい

最近は、敷引きや定額補修分担金についての問い合わせも増えてきました。

通常、建物を借りる際には賃貸借契約書を交わします。そしてこの契約書の中には、様々な特約が隠されています。

よく争いになるのが、原状回復についての特約ですが、この他、敷引きや定額補修分担金について特約が付されているものもあります。

敷引きとは、関西を中心に慣習となっている制度のことで、予め敷金から差し引かれる金額（敷引金）が定まっています。

敷引金の性質として一般的には、

1. 賃貸借契約成立の謝礼
2. 貸室の自然損耗の修繕費
3. 更新時の更新料免除の対価
4. 賃料を低額にすることへの代償

などが含まれているようですが、

これまでの裁判例では、敷引金（大抵家賃の２～３カ月分位）として、敷金からの差引が無効となったものもあれば、多少認められたものもあります。

差引が認められるのは、実際に、賃料が低額であったり、自然損耗以上の損耗があった場合などのように見受けますが、これと似たもので定額補修分担金というのもあります。

呼び名は異なりますが、これも借主が負担する金額が定まっています。
敷引金と同様、退去時に敷金から差し引かれます。

しかし、今年（平成２１年６月）、定額補修分担金について、無効となる判決がでました。

この特約の使用も差し止めになり、条項自体が無効となりました。

敷引きにせよ、定額補修分担金にせよ、認められない理由としては、その中に自然損耗の回復費用が含まれることがあげられます。

自然損耗のように、通常の使用で損耗する分については、本来、貸主の負担と考えられますので、それを形を変えて借主に負担させていることになるためです。

悪質なところですと、これとは別途、借主が原因の損耗についても請求できる特約が付いている契約書もあります。

借主は二重に負担することになりますので、注意が必要です。

敷金は、原則として戻ってくるものです。

名称は異なっても、似たような特約が入っている場合もありますので、契約書はきちんと確認するようにしましょう。