通常、建物を借りる際には賃貸借契約書を交わします。そしてこの契約書の中には、様々な特約が隠されています。

よく争いになるのが、原状回復についての特約ですが、この他、敷引きや定額補修分担金について特約が付されているものもあります。

敷引きとは、関西を中心に慣習となっている制度のことで、予め敷金から差し引かれる金額（敷引金）が定まっています。

敷引金の性質として一般的には、

1. 賃貸借契約成立の謝礼
2. 貸室の自然損耗の修繕費
3. 更新時の更新料免除の対価
4. 賃料を低額にすることへの代償

などが含まれているようですが、

これまでの裁判例では、敷引金（大抵家賃の２～３カ月分位）として、敷金からの差引が無効となったものもあれば、多少認められたものもあります。

差引が認められるのは、実際に、賃料が低額であったり、自然損耗以上の損耗があった場合などのように見受けますが、これと似たもので定額補修分担金というのもあります。

呼び名は異なりますが、これも借主が負担する金額が定まっています。
敷引金と同様、退去時に敷金から差し引かれます。

しかし、今年（平成２１年６月）、定額補修分担金について、無効となる判決がでました。

この特約の使用も差し止めになり、条項自体が無効となりました。

敷引きにせよ、定額補修分担金にせよ、認められない理由としては、その中に自然損耗の回復費用が含まれることがあげられます。

自然損耗のように、通常の使用で損耗する分については、本来、貸主の負担と考えられますので、それを形を変えて借主に負担させていることになるためです。

悪質なところですと、これとは別途、借主が原因の損耗についても請求できる特約が付いている契約書もあります。

借主は二重に負担することになりますので、注意が必要です。

敷金は、原則として戻ってくるものです。

名称は異なっても、似たような特約が入っている場合もありますので、契約書はきちんと確認するようにしましょう。

賃貸住宅の更新料「違法」と初認定…京都地裁　7月23日15時47分配信 読売新聞

賃貸住宅の契約更新の際に更新料を要求するのは消費者契約法違反だとして、京都府長岡京市の男性が家主に更新料など４６万円の返還を求めた訴訟で、京都地裁は２３日、請求全額の支払いを命じた。更新料を同法違反とした司法判断は初めて。

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• 居住地：熊本県
• 契約年数：2年3ヶ月
• 年代・性別：20代女性
• 敷金：84,000円（47,250円の敷金返還を既に受けており、未返還分である36,750円の返還請求）

経緯

預けていた敷金の内、既に半分以上の返金を受けていた為、多少納得がいかない部分もありつつも、お客様自身でも「もういいかな・・・・」と思っていたようです。

しかし、退去時の不動産屋の態度が悪かった点が不満爆発のトリガーとなり、やはり自己の主張をしっかりとして、全額返金を目指したいとのことで当事務所に文面作成のご依頼がありました。

我々の方で敷金返済明細書を確認したところ、清掃（ハウスクリーニング）費用及び抗菌消毒料が計上されていましたので、これらは本来貸主が負担すべき費用項目である点をまず指摘しました。（退去時の通常範囲の清掃は借主担であること理解の上、退去時にきちんと通常範囲の清掃を行っている点も言及し、別途請求される謂れはない旨を伝えました。）

また当該ケースの場合、契約書内の第8条3項にて、家賃の滞納、原状回復に要する費用の未払い、その他、借主自身の債務を除いては、当該敷金から差し引くことはできないと明記されておりましたので（笑）、その点も遠慮なく指摘しました。

国土交通省が発行している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復とは賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することと、定義しています。

借主は、自身の故意・過失による原状回復義務が発生するような修繕や汚損・毀損は一切なく通常の使用をしていたとのことでした。これまでの判例からも、通常使用によって生ずる損害は居住者に責任を押し付けるものではないと裁判所が結論づけていると考えられる点を主張。

最後に、誠意ある対応が頂けない場合には県の宅建業者指導課及び宅建協会への相談の上等を申し添え、更には、その際には今回の全ての請求を撤回し、不動産業者の仲介手数料を含めた返還請求代金額について再度検討する旨も記載しました。

結果

内容証明郵便1通で、残金36,750円全額の返金を1週間以内に受けることに成功。
不動産業者からのお客様への電話連絡等も特になく、全額返金を受けたことで決着しました。

お客様より一言

渡邉様

お世話になっております。
敷金の件ですが、本日残額が全額振り込まれていたみたいです。内容証明を出した時にはまだ熊本にいたのですが、既に県外に引っ越してしまったので、通帳の記帳を母親に頼んだのですが残金36,750円の入金があったと先程電話がありました。母も敷金は本当に返ってくるものなんだとビックリしておりました。

正直、少額だし（と言っても私には大きいのですが）別にこのままあきらめても良いかなとも思いました。しかし渡邉先生と話している内にやはり自分の権利は主張したいと思いましたし、結果はどうあれ不動産屋さんにも一言ガツンと言っておきたい気持ちがありました。きめ細かなサポート、本当にありがとうございました。

少額の事案で報酬も少ないのに親身にサポートして頂けましたこと、心より感謝しております。私の周りでも敷金で困っている友人がいましたら先生をご紹介させて頂いても宜しいでしょうか？
取り急ぎご報告させて頂きました。

• 居住地：熊本県
• 契約年数：10年11ヶ月
• 年代・性別：30代男性
• 敷金：111,000円（全額未返還の上に、逆に不足分として約35,000円を請求されている。）

経緯

当ケースのお客様は、敷金の返還がないどころか、追加で不足分として35,000円程度を請求されており、かなりご立腹の様子でした。

しかも、退去の際に立会いもされず、修繕箇所・費用についての説明を受けることなく、更には承諾書等に署名・捺印等を一切していない状況で、突然このような精算書を送られたことも、心情的に許せなかったのだと思います。

当ケースのお客様は、ご自身でも勉強されていて、当初、ご自身で不動産業者に電話にて交渉をされていました。「国土交通省が定める原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の規定を持ち出し、返金額について納得がいかない旨を説明するも、先方からは「ガイドラインは法律じゃないから関係ない」と一蹴されてしまったとのことで、当事務所に内容証明作成のご依頼がありました。

いつも通り、当事務所で解約清算明細書と契約書を確認したところ、ツッコミどころが満載な内容でした。

まずは、解約清算明細書に記載されております各種ハウスクリーニング費用、クロス張替等美装費用及び鍵取替の費用等、本来貸主が負担すべき費用項目についてはその負担義務がない点を主張しました。（退去時の通常範囲の清掃は借主負担であることを理解していると述べた上で、退去時にきちんと通常範囲の清掃を行っており、別途請求される謂れはないと主張しました。）

国土交通省が定める原状回復をめぐるトラブルとガイドラインの規定に基づくと、当該特約のような賃借人に不利な特約は、無効になるとさされています。契約書では、正に本来貸主が負担すべき費用を借主へ負担させる内容がバッチリ書いてありましたので、同ガイドラインに鑑みて無効だと主張しました。

また、この不動産業者が「ガイドラインは法律じゃないから関係ない」と言っていた旨をお客様から聞いていましたので、この特約が「借主に不当に義務を加重する特約」であり、借地借家法に抵触している旨を指摘しました。

その上で、解約清算明細書に記載されていた各種ハウスクリーニング費用、クロス張替等美装費用及び鍵取替の費用に関してはお支払出来ないので、お預けていた敷金111,000円全額の返還を請求いたしました。

結果

内容証明郵便1通で、残金111,000円全額の返金を1週間以内に受けることに成功。
不動産業者からのお客様への電話連絡等も特になく、全額返金を受けたことで決着しました。

今回の件は、敷金返還に関する内容証明で効果を発揮する「消費者契約法」の規定が使えませんでした。

当初、居住年数が長いと聞いていたので、「まさか・・・・」と思ったのですが、見事に居住年数10年11ヶ月！契約日が1999年でした。消費者契約法は、2001年4月からが施行されたので、契約日が2001年3月以前の契約に関しては適用がありません。

今回は、ガイドラインと借地借家法による主張で先方さんがすんなり認めてくれたことで無事全額返金となりました。

不動産業者さんも、自身では請求できない金額であることは今回わかっていたと思います。

未だに「知らない人からは取ってやろう」という態度が見え隠れするのですが、今回は「知っている側」になってお客様にも喜んで頂けたので良かったです。

お客様より一言

渡邉先生

無事敷金全額返還されました！
お力添えありがとうございました。
本当に敷金は戻ってくるもんなんですねー。
自分で実際にやってみてすごく勉強になりました。

内容証明を出したかとも人生初だったので、不安もありましたが、法律の力を感じました。
また何かあった時はよろしくお願いします。この度は、本当にありがとうございました。

• 居住地：福岡県
• 契約年数：2年10ヶ月
• 年代・性別：20代女性
• 敷金：171,000円（内、152,040円が未返還）

経緯

お客様ご自身で不動産業者に電話にて、返金額について納得がいかない旨を説明するも、担当者にはのらりくらりかわされてラチがあかなかったとのことで、当事務所に内容証明作成のご依頼がありました。

当事務所で解約清算明細書を確認したところ、各種ハウスクリーニング費用、クロス張替及び美装費用等、本来貸主が負担すべき費用項目が記載してあったので、その点を内容証明郵便にて指摘。

また、不動産業者から提示された契約書の内容が借主に一方的に負担を強いる特約内容であったため、国土交通省が定める原状回復をめぐるトラブルとガイドラインの規定に基づき、否定。（当該特約のような賃借人に不利な特約は、賃借人が契約締結時に不利な義務を負うことについて認識している必要があると解されており、当時依頼人には不利な義務を負うという認識は一切無かった点、当該特約の義務負担を負う意思も無い点を主張。）

その他、本来自然損耗にかかる経費は毎月の家賃に含まれているものであり、当該特約はその必要性と合理的な理由を欠いている点を指摘し、当該特約は借主に不当に義務を加重する特約であり、借地借家法及び消費者契約法に抵触し、無効の可能性を主張。

よって、解約清算明細書に記載されている各種ハウスクリーニング費用、クロス張替及び美装費用に関しては支払出来ない点を主張し、敷金171,000円から既に返金を受けていた18,960円を差引いた残金152,040円の返還を請求。

結果

内容証明郵便1通で、残金152,040円全額の返金を1週間以内に受けることに成功。

不動産業者は、内容証明受け取り直後に振込手続きを行ったようです。電話連絡等も特になく、全額返金を受けたことで決着しました。

お客様より一言

渡邉先生

お世話になりました。本日、記帳に行って敷金の残額152,040円の振込みを確認しました。
これまで何度電話でお願いしても駄目だったのに、文書で請求してこうもあっさり返金されるものだとは思いませんでした。

文書も、契約関係の書類のコピーと電話で少し話しただけなのに、私の伝えたいことはきちんと書いてくれていて、びっくりしました。

あきらめずに頑張って本当に良かったです。また、渡邉先生には本当にお世話になりました。次回はアドバイス頂いた通り、退去時にも十分な注意を払って、証拠を確保しておくようにしたいと思います。ありがとうございました。

1. 畳表の取替え、裏返し
2. 襖、障子の張替え
3. 電球、蛍光灯の取替え
4. ヒューズの取替え
5. 給水、排水栓の取替え
6. その他費用が軽微な修繕

は借主の負担で行うと契約書内にありましたが、この費用を大家さんに請求できますか？

解決策

原則として、この特約は賃貸人の修理義務を免除したにとどまり、積極的に借主に修繕義務を負わせる趣旨でないとするのが、判例・通説です。

修繕義務は大家である賃貸人が負いますから、修繕特約が無い場合は建物の毀損・汚損等について借主に故意・過失が無い限り、借主が修繕費用を負担した場合は、大家に対してその費用を請求することができます。

これらに対して、事例のように修繕特約がある場合は、小修理の為の費用については大家の修繕義務が免除されていますから、借主はこれらの修繕費用を大家に請求することはできません。

しかし、小修理の範囲を超える修繕（大修理）に要した費用は、修繕特約があっても大家が負担すべきとされていますから借主は、大家に対し大修繕にかかった費用を請求することができます。

前述の内容は、賃貸借が継続して必要となった修繕の費用を、賃貸人（大家）・賃借人（借主）のいずれかが負担すべきがに関するものです。

いずれも修繕しないまま、賃貸借契約が終了したとき、大家が修繕特約を理由として敷金から修繕費用を控除できるかという問題がありますが、原則として借主が修繕義務を負うことはありませんので、敷金からこの修繕にかかった費用を差引くことはできません。

＜参考：大修理とは、壁・クロス、床・カーペット、電気温水器の交換等のこと＞

これは、例えば、賃借人が不注意で火事を起こした場合、賃借人はこの義務に違反したことになり、債務不履行による損害賠償責任を負うことになりますが、「通常使用」をしていて、当然に「損害賠償責任」を問われることは、常識的にもおかしいと言わざるをえませんし、判例もこのような立場をとっています。

ただし、自分の注意義務を棚に上げて、契約の違法性、不当性ばかりを主張することは出来ませんので、その点は十分に心に留めておく必要があるでしょう。

「これは他人の物である」という意識で取り扱っていたのかどうか？という点が非常に重要だということです。他人のものであれば、自分の物以上に大切に扱おうとするのが、良識ある大人の行動と言えるでしょう。

他方、大家は通常の使用（生活）をしていても必然的に発生する汚れや傷は予想でき、それを見越したうえで賃借人にそのアパート等を貸していると言えます。

通常の使用によって必然的に発生した汚れ、傷（汚損・毀損）の原状回復費用は、減価償却費として、一般的には賃料に含まれています。

ここで「通常の使用」とは、判例からみると、

1. 入居者が代わらなければ取り替える必要がない程度
2. 入居者が代わらなければそのままにしておくような状態

このような使用によって生ずる損害は居住者に責任を押し付けるものではないと結論づけていると考えられます。
＜参考：保土ヶ谷簡易裁判所　平成7.1.7　事件番号第819号＞

例えば、貸本屋でマンガを借りて、多少折り目がついたり、手垢がついたりしても、料金を請求されることはないですよね？
レンタルDVD屋さんでDVDを借りて、何度も何度も聞いてDVDが磨耗したからと言って、その分を請求されることはないですよね？

もちろん、壊したり、ページを破ったりした場合には弁償する必要がありますが、通常使用分は「レンタル料」に含まれていると我々は日常生活の中でも解しているはずです。

アパートなどを借りる場合も、それらと同様であると言うことです。

しかし、主に西日本では「敷引き」・「解約引き」と呼ばれる特約が結ばれていることが多く、故意・過失がないにもかかわらず、敷金の一部が返還されないこともあります。

敷引きされる金銭の性質は？

借主であるあなたと、大家さんの間で「敷引き」をされる金銭（敷引金）の性質については、明確な意思がない場合、以下の様々な要素等が一体となったものとして捉えられていることが多いようです。

1. 賃貸借契約が成立したときの謝礼金として
2. 賃貸目的物の自然損耗の修繕に必要な費用として
3. 賃貸借契約更新時の更新料の免除の対価として
4. 賃貸借契約終了時の空室賃料として
5. 賃料を低額にすることの代償として

そもそも敷引き特約は有効なのでしょうか？

主に西日本で多く見受けられる「敷引き」ですが、その有効性について裁判所はどう考えているのでしょうか。

実は、敷引き自体は過去の裁判においてもある程度の有効性が認められています。それは、契約時に敷引きに関して承諾をしたことに起因するのですが、その一方で、最近では裁判所はこの敷引特約は、賃借人の義務を加重するものとしても捉えています。

その理由として、

「賃借人が負担する金銭的な義務は、賃料以外のものを予定していないと解されること」
「敷引特約は確立されたものとして一般的に承認されているということはできないこと」

上記2点を挙げています。

さらに敷引金を構成する上記5つの要素を、「賃借人の義務を加重し、一方的な負担を負わせるもの」として、「正当な理由を見出すことができない」としています。

また、敷引特約はあらかじめ付されているため、賃貸人が賃貸業者等と交渉して、敷引特約を排除することは困難であるとしています。

このような理由から、敷引特約は賃貸人の利益を一方的に害するものとして無効であるとしています。（神戸地裁H17.7.14、大阪地裁H.17.4）

この判断の移り変わりは、平成13年に施行された消費者契約法が大きく影響しています。

これまで一定の範囲内の敷引特約は有効とされていたのですが、同法の施行により、限度を越えた高額な敷引特約は、消費者契約法第10条（消費者の利益を一方的に害する条項は無効であるという定め）に該当するため、無効と判断されるようになってきたのです。

実際に私共が受任した案件でもバッチリ敷引き特約がありましたが、内容証明を出しただけで敷金の全額返金を受ける事が出来ました。

敷引き特約を盾に、高額の敷引き要求をされている方は、是非あきらめずに上記の点を主張されてはいかがでしょうか。

それでは、原状回復とは一体どういう意味なんでしょうか？

民法では、原状回復義務とは、賃借人の収去義務のことを言い、入居した当時のように新品の状態に戻すことではありません。

つまり、持ち込んだ冷蔵庫とかテレビとかを、退去のときに持ち出すことを言います。

【参考】
国土交通省が発行している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復とは賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することと、定義しています。