部屋を借りている側に落ち度があり、賃借人の費用負担が発生する場合には交換する物の残存価値を考慮する必要があります。

　例えば車、新車で買っても日々価値は下がり、事故などがあっても保険金を請求しても「今の価値」しか補償してくれないのと同じ事です。

　室内のクロスであっても張替えた瞬間から価値の減価が進みます。

　例え過失や長年の居住によって多少の汚れが着いてしまっても、今現在の残存価値をもって弁償（交換）するのが公平であり、自然な考え方です。

　具体的には、クロスやカーペット、クッションフロア、などです。

　交換後６年経過で残存価値は１円（ほとんど価値無し）になるような直線を想定し、負担割合を算定する。とされております。
　（国土交通省ガイドライン）

• 居住地：東京都（岩崎様）
• 契約年数：約2年
• 年代・性別：20代女性
• 敷金：３６４，０００円

経緯

この方は室内を綺麗に使用され退去されたにもかかわらず、高額なルームｸﾘｰﾆﾝｸﾞ費用やクロスの張替え費用などを請求され当事務所に内容証明の作成をご依頼されました。

　当方で室内の状況を詳細にお伺いし、ガイドラインに基づいて岩崎様の「公平に敷金精算をしてほしい」というご意思を代書致しました。

結果

　内容証明送付後、ご自身にて書面の内容を参考に不動産業者と交渉をされ、２カ月を要しましたが、納得のいく結論が得られたようです。当初ハウスクリーニング代６６，０００円程度、クロス張替え費用５０，０００円程度、鍵紛失による交換代２０，０００円その他電球交換費などを請求されておりましたが、最終的には紛失した鍵交換費用のみの負担という事で決着しました。

お客様より一言

西尾様

　本日やっと管理会社から納得のいく返事が届きました。西尾先生にお願いしてから２カ月間の間いろいろで相談に乗って頂いて大変助かりました。クリーニング費用等全額払うものと思っていましたし、相場もわからず６７，０００円と言われたら、「そんなものかな～」と思って支払うところでした。
　本当にありがとうございました。

※この方は実名でHPに事例として紹介する事も快くご承諾いただきました。

岩崎様

　「納得いく結果に終わりました」という文書とメールをいただいて当方も嬉しく思います。　
　今回の一件で私（西尾）自身が再度確認できたのは「公平に敷金精算をしてほしい」という依頼者様御自身の強い意志が何よりも大切だという事です。
　
　

　クロス（壁紙）が少し破れているから・汚れているからと「巾木の交換代」や「残材の処分費」「諸経費」と次々に計上してくる貸主がいますが、借主が負担すべきは故意・過失によって損傷させた箇所の修繕費用です。
　この請求は妥当なんだろうか？と迷った場合にはお気軽にご相談下さい。

　当事務所にご相談いただく内容の中で「フローリングの張替え費用として敷金額を超える請求をされた、それ以外にもクリーニング費用や畳の表替え費用を請求されて、どうしたらいいのか・・」とご相談をいただく事が多数ございます。

　床の一部にキャスター付きの椅子による傷等があり、その他の部分は日常使用による若干の（避けられない程度の）すり傷があるという状況で床の全面張替えを全額請求されるというケースがほとんどです。

　フローリングは部分張替えが可能であり、原則として平米単位での費用負担となります。

　平成２３年８月の国土交通省のガイドライン再改定により、以下のような変更もなされております。

　経過年数は考慮しない。ただし、フローリング全体にわたっての毀損によりフローリング床全体を張り替えた場合は、当該建物

の耐用年数（参考資料の資料８参照）で残存価値１円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。

• 居住地：神奈川県
• 契約年数：約2年
• 御名前：徳田様
• 敷金：１６０，０００円

経緯

　徳田様は室内を綺麗に使用され退去されたにもかかわらず、高額なルームｸﾘｰﾆﾝｸﾞ費用や畳表替え費用などを請求され当事務所に内容証明の作成をご依頼されました。

　当方で室内の状況を詳細にお伺いし、契約内容の確認をし、通知文書を作成致しました。

結果

　内容証明送付後、通知した額の返金がされたという事です。

お客様より一言

西尾様

　大変親切、丁寧、迅速に対応いただいき心より感謝致します。初めての事なので色々と不安もある中、親身になってお話も聞いて下さり安心して依頼する事が出来ました。
　結果もこちらの主張が１００％通る内容で満足しています。
　今回勉強になったのは、疑問に思う事柄をうやむやにせず西尾様のような信頼出来る法務事務所にまずは相談し、プロの視点で明らかにしてもらえば法的に解決が出来る事を知りました。
　妥協せず同じようなケースで困っている方も敷金は取り返せますので、諦めないで欲しいです。　ありがとうございました。
※この方は実名でHPに事例として紹介する事も快くご承諾いただきました。

徳田様

　ご丁寧にご連絡ありがとうございました。
　「丁寧に貸室を使用し、納得できないものは払わない」という事が本当に重要ですね。

賃貸目的物の原状回復費用の算定を行う専門家として、特定非営利活動法人日本住宅性能検査協会の実施する試験に合格し、所定の講習を経て登録を受けた者です。
公正・公平な第三者の視点で、賃貸物件の適正な原状回復費の査定を行います。
無料電話相談から必要な場合は現地に伺い、公平・公正な第三者の立場で原状回復費用の査定を行います。

当事務所では敷金診断士としての活動も行っております、岐阜県内はもちろん愛知県・長野県・三重県などの方もお気軽にご相談下さい。
敷金診断士の派遣は東海地区のみに限らせていただきます

敷金診断士に依頼するメリット

現地にて公平・公正な第三者の立場で原状回復費用の査定を行うが最大のメリットです。
依頼者様が御自身で交渉される場合には査定書を重要な判断材料とできますし、万が一弁護士に依頼される場合であっても第三者が作成した書面を提示し、依頼する事ができますのでスムーズです。
※賃貸住宅では次の入居者の為、交渉中であっても工事が完了してしまう事があります、そのような場合にでも客観的な資料としてお使いいただけます。
※御自身で交渉を進められた結果、弁護士に依頼される事となった場合にも「この部屋の壁紙は破れていた」「この部屋はキレイだった」と口頭で説明する手間が省かれます

敷金診断士に依頼するデメリット

相手方との直接交渉が行えません、査定書を参考に御自身で交渉していただく必要があります。
ただし、御自身での交渉が難しい場合には弁護士・認定司法書士をご紹介致しますので、大きなデメリットは存在しません。

サービス・報酬額一覧

※ 部屋数の増加により、調査費用は加算される場合がございます。
※ 地域や建物の具体的な使用状況等により、費用が変動する場合があります。
※ 交通費（実費）は依頼者様に、ご負担頂きます。
※ 費用・交通費等は、前払いが原則となっております。

敷金診断士　佐伯友棋

内閣府認証　特定非営利活動法人
日本住宅性能検査協会　認定　敷金診断士　佐伯　友棋　（認定番号　１１０３０３０）

ご注意

当事務所では弁護士法７２条の規定を厳守致します。
非弁活動とは弁護士でない者が、「報酬を得る目的で」で「法律事務」を業として行う事です。
敷金診断士はこのような行為を行う事ができません。
敷金診断士が行うのは客観的・建築的見地に基づく原状回復費用の査定となります。
敷金返還債務の存否及び範囲の確定などの「法律的判断」は行いません、また、原状回復費用の支払いや敷金の返還について、依頼者の方の代理人として相手方と交渉を行う事は「法律事務」に該当するため一切行いません。
敷金診断士が現地にて工事費用を査定した結果に基づいて貸主との交渉を依頼される場合には必ず弁護士か認定司法書士にご依頼下さい。
（当事務所では依頼者様のご希望に応じて弁護士・認定司法書士のご紹介を行っております）
※弁護士・認定司法書士以外の者に対価を支払い交渉を依頼される事は絶対に避けて下さい。無用なトラブルに巻き込まれるばかりか、適正な返還を受ける事ができなくなる恐れがあります。
※行政書士に内容証明を作成を依頼される場合であっても行政書士は貸主との交渉は一切行う事ができません（敷金診断士が作成した査定書に基づき御自身の意見として取りまとめ内容証明として送付を希望される場合には当事務所にご依頼下さい）

賃貸目的物の原状回復費用の算定を行う専門家として、特定非営利活動法人日本住宅性能検査協会の実施する試験に合格し、所定の講習を経て登録を受けた者です。
公正・公平な第三者の視点で、賃貸物件の適正な原状回復費の査定を行います。
無料電話相談から必要な場合は現地に伺い、公平・公正な第三者の立場で原状回復費用の査定を行います。

当事務所では敷金診断士としての活動も行っております、岐阜県内はもちろん愛知県・長野県・三重県などの方もお気軽にご相談下さい。
敷金診断士の派遣は東海地区に限らせていただきます

敷金診断士に依頼するメリット

現地にて公平・公正な第三者の立場で原状回復費用の査定を行うが最大のメリットです。
依頼者様が御自身で交渉される場合には査定書を重要な判断材料とできますし、万が一弁護士に依頼される場合であっても第三者が作成した書面を提示し、依頼する事ができますのでスムーズです。
※賃貸住宅では次の入居者の為、交渉中であっても工事が完了してしまう事があります、そのような場合にでも客観的な資料としてお使いいただけます。
※御自身で交渉を進められた結果、弁護士に依頼される事となった場合にも「この部屋の壁紙は破れていた」「この部屋はキレイだった」と口頭で説明する手間が省かれます

敷金診断士に依頼するデメリット

相手方との直接交渉が行えません、査定書を参考に御自身で交渉していただく必要があります。
ただし、御自身での交渉が難しい場合には弁護士・認定司法書士をご紹介致しますので、大きなデメリットは存在しません。

サービス・報酬額一覧

※ 部屋数の増加により、調査費用は加算される場合がございます。
※ 地域や建物の具体的な使用状況等により、費用が変動する場合があります。
※ 交通費（実費）は依頼者様に、ご負担頂きます。
※ 費用・交通費等は、前払いが原則となっております。

敷金診断士　佐伯友棋

内閣府認証　特定非営利活動法人
日本住宅性能検査協会　認定　敷金診断士　佐伯　友棋　（認定番号　１１０３０３０）

ご挨拶　私は、建築関係の仕事を１５年以上経験し、賃貸物件管理会社でも建物管理の業務経験がございます。
　公平な原状回復の施工方法を診断し皆様のお役にたてるよう努力してまいります。

敷金診断士　西尾友宏

内閣府認証　特定非営利活動法人
日本住宅性能検査協会　認定　敷金診断士　西尾　友宏　（認定番号　１１０３０６６）

ご挨拶　行政書士として、内容証明を通じて沢山の方の「敷金を返して」という意思を形にしてまいりました。
　「丸めこまれて泣き寝入り」という方を一人でも減らすべく全力で業務にあたらせていただきます。

ご注意

当事務所では弁護士法７２条の規定を厳守致します。
非弁活動とは弁護士でない者が、「報酬を得る目的で」で「法律事務」を業として行う事です。
敷金診断士はこのような行為を行う事ができません。
敷金診断士が行うのは客観的・建築的見地に基づく原状回復費用の査定となります。
敷金返還債務の存否及び範囲の確定などの「法律的判断」は行いません、また、原状回復費用の支払いや敷金の返還について、依頼者の方の代理人として相手方と交渉を行う事は「法律事務」に該当するため一切行いません。
敷金診断士が現地にて工事費用を査定した結果に基づいて貸主との交渉を依頼される場合には必ず弁護士か認定司法書士にご依頼下さい。
（当事務所では依頼者様のご希望に応じて弁護士・認定司法書士のご紹介を行っております）
※弁護士・認定司法書士以外の者に対価を支払い交渉を依頼される事は絶対に避けて下さい。無用なトラブルに巻き込まれるばかりか、適正な返還を受ける事ができなくなる恐れがあります。
※行政書士に内容証明を作成を依頼される場合であっても行政書士は貸主との交渉は一切行う事ができません（敷金診断士が作成した査定書に基づき御自身の意見として取りまとめ内容証明として送付を希望される場合には当事務所にご依頼下さい）

退去時には勿論ですが、入居時にも賃貸人・賃借人双方が立会い、部屋のチェックリストを作成しておく事が有効です。

　退去する時の修繕費用等をめぐってトラブルになる原因の最たるものとして、入居時にあった損耗・損傷であるのか？などの事実関係がはっきりしないことが大きな原因です。
　そのような事を防ぐ為にもチェックリストを作成するとともに、写真を撮るなどして、物件の状況を確認しておく事は、トラブルを回避する為に有効な方法です。

　ガイドラインの考え方

　建物の価値は、居住の有無にかかわらず、時間の経過により減少するものであることや物件が契約により定められた使用方法に従い、社会通念上通常の使用方法により使用していればそうなってであろう状態であれば、使用開始時の状態よりも悪くなっていたとしてもそのまま賃貸人に返還すれば良いとすることが学説・判例等の考え方であることから、原状回復は、賃借人が借りた当事の状態に戻すものではないということを明確にしました。

原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しました。

　「クロス（壁紙）にカビがついている」「クロスがめくれてきている」などと全面張替えを請求されているというケースが多数存在します。
　
　結露の要因は、主に建物の構造上の問題である事が多いと考えられます。
　
　当事務所にいただいた相談の中で以下のようなものがありました。

　「自分（相談者様）は凄くキレイ好きで、適当に換気も行っているし、頻繁に室内に洗濯を干したりもしていない、注意して生活しても押入れ内や壁にカビが発生してしまう、実家（一軒家）にいた時と生活の仕方を特に変えてはいないのに、アパートではカビがどうしてもでてくる」

　賃貸人が建物の構造上の問題という認識が少しでもあれば良いですが、当方の感覚としては９９％「賃借人が適切な換気を怠ったから全面張替え」と請求してきます。

　参考判例

　結露は、一般に建物の構造によって発生の基本的条件が与えられるので、特段の事情がない限り、損害賠償特約には結露による汚損は含まれない　名古屋地裁平成２年１０月１９日

　頻繁に洗濯物を室内干ししたり、冬に換気をまったくせず暖房器具を連続使用して、結露を発生させ、それを放置した事によってカビが発生したような場合には、賃借人として負担義務が発生（クロス張替え）が発生するものと考えられます